Gewijzigde taxatie buitenlands vastgoed in België

Fiscale tips accountant boekhouder kortrijk buitenland vastgoed

Na meerdere veroordelingen door het Europees Hof van Justitie wordt in België de ongelijke fiscale behandeling van Belgisch en buitenlands vastgoed weggewerkt. Ingevolge een wetswijziging zal er voortaan ook aan een buitenlands onroerend goed een kadastraal inkomen toegekend worden.

Vanaf het aanslagjaar 2022 (= inkomstenjaar 2021) wordt het kadastraal inkomen gebruikt om buitenlands vastgoed te belasten.

Wie moet aangifte doen?

Elke Belgische belastingplichtige die zakelijke rechten heeft op een in het buitenland gelegen onroerend goed, is verplicht daarvan aangifte te doen (er is geen aangifteplicht voor de blote eigenaars). 

De nieuwe regeling geldt voor buitenlands vastgoed dat toebehoort aan Belgische rijksinwoners of aan rechtspersonen.

Enkel wanneer de huurder het onroerend goed beroepsmatig gebruikt of bij verhuur aan een vennootschap, dan wordt de verhuurder belast op de werkelijk ontvangen huurinkomsten.

Hoe wordt het kadastraal inkomen vastgesteld?

Gebouwde onroerende goederen

De Administratie Opmetingen en Waarderingen (AOW) van de FOD Financiën zal het buitenlands kadastraal inkomen bepalen door het tarief van 5,3% toe te passen op de normale verkoopwaarde van het bebouwde onroerend goed op het referentietijdstip, zijnde 1 januari 1975.

Formule: actuele normale verkoopwaarde  x 5,30%
                                   correctiefactor

Onder actuele normale verkoopwaarde wordt hier de verkoopwaarde verstaan die onder normale marktomstandigheden kan worden bekomen.

De correctiefactor is afhankelijk van het jaar van verwerving. Die factor zal jaarlijks via het Belgisch Staatsblad worden bekendgemaakt en is voor het jaar 2021 vastgelegd op 15,018.

Ongebouwde onroerende goederen

Het kadastraal inkomen van ongebouwde onroerende goederen die gelegen zijn in het buitenland wordt vastgesteld op basis van de schaal van 2 euro per hectare.

Wat wordt er in 2021 verwacht van belastingplichtigen met een onroerend goed in het
buitenland?

Om het kadastraal inkomen van de buitenlandse onroerende goederen te kunnen berekenen, moet elke belastingplichtige de nodige informatie overmaken aan de Federale overheidsdienst financiën (cel buitenlandse KI).

Je hebt voor 1 januari 2021 een buitenlands onroerend goed verworven

De belastingplichtigen die reeds vóór 1 januari 2021 eigenaar waren (of in het bezit waren van een ander zakelijk recht) van buitenlands vastgoed, hebben echter de tijd om aangifte te doen van dit onroerend goed tot 31 december 2021.

Vervolgens zal de Administratie Opmetingen en Waarderingen een kadastraal inkomen toekennen aan uw buitenlands onroerend goed.  

Je hebt vanaf 1 januari 2021 een buitenlands onroerend goed verworven

Vanaf 1 januari 2021 geldt daarom de verplichting voor elke belastingplichtige die een zakelijk recht op een in het buitenland gelegen onroerend goed verwerft of vervreemdt, om dit spontaan en uiterlijk binnen de vier maanden na de verwerving of vervreemding te melden bij de Administratie.

Deze aangifteplicht kan via een e-mail of een brief. Onderstaande informatie wordt gevraagd:

  • een korte beschrijving van het goed
  • de ligging (land + adres of andere)
  • de normale verkoopwaarde voor gebouwde goederen of de oppervlakte voor ongebouwde goederen. Als de normale verkoopwaarde niet gekend is, moet u de prijs en het jaar van verwerving opgeven, evenals de kosten van eventuele werken uitgevoerd na de verwerving en het jaar waarin die werken zijn voltooid.

Wat zijn de concrete fiscale gevolgen?

Voortaan zullen de inkomsten uit buitenlands vastgoed in hoofde van Belgische rijksinwoners of rechtspersonen op dezelfde manier worden belast als de inkomsten uit Belgisch vastgoed. Vanaf aanslagjaar 2022 zullen deze belastingplichtigen het toegekende kadastraal inkomen in hun aangifte moeten opnemen.

Meestal worden de inkomsten uit buitenlands vastgoed vrijgesteld van belasting in België, althans voor zover er een dubbelbelastingverdrag werd afgesloten met het betrokken land. Toch kan de aangifte van deze buitenlandse onroerende inkomsten een impact hebben, gelet op het zogenaamde ‘progressievoorbehoud’. Dat betekent dat er met buitenlandse onroerende inkomsten rekening wordt gehouden om het belastingtarief te bepalen dat wordt toegepast op de andere belastbare inkomsten van de belastingplichtige. Hierdoor worden die inkomsten dan mogelijk belast aan een hoger belastingtarief.

Wat zijn de sancties bij niet-naleving?

Indien de aangifteverplichtingen niet (tijdig) worden nagekomen, kan er een administratieve geldboete van minstens 250 euro tot maximaal 3.000 euro opgelegd worden. 

Concreet voorbeeld:

Stel dat u in 2020 een vakantiewoning heeft gekocht in Italië voor 300.000 euro, dan wordt op de verkoopwaarde eerst de correctiefactor van 15,036 toegepast, i.e. 300.000 / 15,036 = 19.952,11 euro.

Dat bedrag wordt vermenigvuldigd met 5,3%, met als resultaat een (niet-geïndexeerd) KI van 1.057 euro (na afronding) voor uw Italiaans vakantieverblijf.